El nuevo equilibrio del sector inmobiliario: regulación, innovación y sostenibilidad

El mercado inmobiliario se enfrenta a un escenario marcado por la presión regulatoria, la necesidad estructural de vivienda, la innovación tecnológica y el refuerzo de las exigencias en materia de sostenibilidad. En este contexto de cambio, conversamos César Morales, socio de Andersen y director del Programa Jurídico Avanzado en Derecho Inmobiliario de IE Law School, sobre los retos y oportunidades que marcarán el futuro del sector.

El sector inmobiliario está viviendo una etapa de transformación. ¿Cuáles son los principales retos jurídicos que afronta en los próximos años?

La necesidad de vivienda es, sin duda, uno de los mayores retos estructurales del sector inmobiliario en los próximos años y, como estamos viendo, está afectando directamente al ámbito jurídico. Las modificaciones normativas recientes han creado un nuevo paraguas regulatorio que supone, para las empresas dedicadas al arrendamiento residencial, una nueva adaptación jurídica. En algunos casos, se está generando cierta inestabilidad jurídica que probablemente conllevará una mayor litigiosidad en el sector.

También forma parte del reto jurídico la transformación de edificios de uso terciario en residencial —por las complejidades urbanísticas y registrales que implica— y el desarrollo de nuevas soluciones habitacionales, como el coliving o el senior living. Estos son algunos de los desafíos estructurales que analizamos desde el principio en profundidad en el Programa Jurídico Avanzado en Derecho Inmobiliario de IE Law School.

¿Qué segmentos del mercado presentan mayor potencial de crecimiento?

Actualmente vemos un mayor potencial en los segmentos vinculados a las soluciones habitacionales, principalmente la transformación de edificios de terciario en residencial, el build-to-rent, el senior living y las residencias de estudiantes.

Asimismo, la logística y los centros de datos ofrecen oportunidades relevantes, siempre y cuando pueda solucionarse la problemática existente en relación con la disponibilidad eléctrica.

¿Qué papel juega la innovación tecnológica en el futuro del sector?

Es la clave. Desde hace años venimos considerando que parte de la solución al problema de la vivienda puede encontrarse en los avances en construcción industrializada, que permiten reducir costes, acortar tiempos de ejecución y mejorar la sostenibilidad y la eficiencia energética.

Asimismo, estamos viendo cómo la tecnología blockchain empieza a tener aplicaciones reales en el sector inmobiliario. Un ejemplo es la constitución de Arca Habitatum Capital, la primera sociedad inmobiliaria española con acciones tokenizadas, cuyo caso se analiza en el Programa como muestra de la aplicación práctica de esta tecnología al sector.

En este ámbito, en Andersen contamos con un equipo de profesionales —algunos de los cuales imparten clase en el Programa— que están centrando su trabajo en estas áreas de innovación.

¿Cuál crees que será el siguiente gran paso en la evolución del ESG aplicado al inmobiliario?

La siguiente fase es la transición desde el cumplimiento voluntario hacia la exigencia plena, con consecuencias en caso de incumplimiento. Llevamos unos años viendo la incorporación de cláusulas verdes o de sostenibilidad en los contratos de arrendamiento, pero el siguiente paso será la posible sanción al arrendatario en caso de incumplimiento.

Asimismo, llegará el momento —si es que no ha llegado ya— en el que los green loans dejarán de ser una novedad y una calificación energética inferior a E supondrá un incremento en el coste de los préstamos hipotecarios o incluso su denegación. Además, tal y como plantea la normativa europea, a partir de 2030 las viviendas deberán contar con una calificación superior a E para poder ser vendidas o arrendadas.

En este contexto, ¿qué aporta el Programa Jurídico Avanzado en Derecho Inmobiliario de IE Law School?

El Programa Jurídico Avanzado en Derecho Inmobiliario de IE Law School ofrece una visión integral, práctica y aplicada del Derecho inmobiliario, impartida por profesionales que participan a diario en algunas de las operaciones más relevantes del mercado, tanto abogados como directivos de empresas destacadas del sector. 

Este programa cuenta con el patrocinio de Andersen, firma con proyección global, que se ha consolidado como un referente en la Península Ibérica gracias a su apuesta por la especialización, la innovación y el asesoramiento en operaciones de alto valor añadido. Proporciona un conocimiento sólido del marco normativo vigente —urbanismo, arrendamientos, propiedad horizontal, financiación o fiscalidad— y, al mismo tiempo, permite comprender las tendencias que están transformando el sector, no solo desde la perspectiva jurídica, sino también empresarial.